Hace un par de días la Unión Europea, a través de la Oficina de Estadística Eurostat, daba a conocer un dato preocupante, aunque no sorpresivo: España se encuentra entre los países europeos donde los mayores tienen más riesgo de caer en el umbral de la pobreza. De hecho, un 28% de los jubilados españoles está en riesgo de caer en la pobreza, tasa que destaca frente a la media del resto de Europa, que desciende hasta el 19% de las personas retiradas. Las razones de esta mala situación en la que viven los mayores en España es la escasa cuantía de las pensiones, que no llega a los 8.400 euros anuales, equivalente al 60% de la renta media en España. Paradójicamente, se da la circunstancia que muchos de estos ancianos que no cuentan con un desahogo económico en lo que a efectivo se refiere, sí cuentan con unos bienes inmuebles (por lo general la vivienda en la que habitan es de su propiedad, a diferencia de otros países europeos en los que es más habitual el alquiler de la misma). Para ellos la solución para mejorar su calidad de vida se encontraría en obtener bien una renta vitalicia, bien una hipoteca inversa. El propósito de estas figuras, ambas indicadas en personas de edad, es el de obtener liquidez con el inmueble que se posee, pero hay varios puntos que las diferencian.

Renta vitalicia.- Recogida en el Código Civil (artículo 1802), se trata de un contrato mediante el cual un propietario transmite la nuda propiedad de su inmueble a cambio de una pensión vitalicia. Es decir, traspasa su propiedad, que no el usufructo de la misma, y como contraprestación recibirá una asignación mensual durante el resto de su vida. Los propietarios que no quieran continuar residiendo en su vivienda podrán aumentar aún más sus ingresos bien alquilándola o bien incrementando el importe de su mensualidad. A esto hay que sumarle el ahorro del pago del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), derramas extraordinarias de la comunidad, etc.

Uno de los inconvenientes de optar por la renta vitalicia, sobre todo en los casos en los que su prolongación en el tiempo es larga, es que la cuota pactada se deprecie con el paso del tiempo. El modo de evitar esto es fijando en el propio contrato unas cláusulas de actualización de la renta que la adecuen al mercado.

Hipoteca inversa.- Se trata de un préstamo hecho sobre una vivienda por sus propietarios. No se encuentra especificada en el ordenamiento jurídico español (surgió en los ordenamientos jurídicos anglosajones), aunque éste permite su aplicación a través de las normas reguladoras de la hipoteca y de las vicisitudes que la acompañan. Al igual que con la renta vitalicia, no se pierde la propiedad de la vivienda, por lo que ésta podrá ser alquilada. El propietario recibe los fondos para la hipoteca inversa de tres formas fundamentalmente:

1. Pago por suma global.

2. Obtención de una línea de crédito siempre que necesiten los fondos.

3. A través de pagos mensuales fijos por el tiempo que se habite la vivienda: ésta última forma coincide en algún aspecto con la renta vitalicia, con las salvedades de que en la hipoteca inversa la propiedad del inmueble no se transfiere a la entidad de crédito y por el hecho de que en caso de que el valor de los pagos mensuales superase el valor de tasación del inmueble hipotecado, entraría en juego un contrato de seguro contra el que se asumirían dichas mensualidades.

Este producto se caracteriza porque la entidad que concede el crédito no requiere su devolución hasta el momento en el que la vivienda sea vendida o el propietario fallezca. En el segundo supuesto, los herederos pueden elegir quedarse con la casa y cancelar el préstamo, lo que pueden hacer con sus propios fondos, con un tipo distinto de hipoteca sobre la propiedad o, en último extremo, vendiendo la vivienda. En el caso de que la propiedad quede en manos de la entidad crediticia, ésta tomará únicamente lo que se le debe, y si quedase algo, se transferirá al Estado. Además, ni el propietario de la vivienda ni el Estado deberán pagar, bajo ninguna circunstancia, más que el valor real de la vivienda.

Tributación e Impuesto de Sucesiones

Para el perceptor de la renta vitalicia, las mismas suponen una plusvalía cuyo cálculo se hará mediante la diferencia entre el valor financiero actuarial de la renta vitalicia y el valor de adquisición del inmueble por el perceptor. En el caso de la hipoteca inversa, su modo de tributación dependerá de la modalidad escogida:

1. Tratándose de cuotas mensuales, no deben incluirse en la declaración de la renta, ya que son disposiciones de una cuenta de crédito.

2. Venta de vivienda: la ganancia patrimonial obtenida tributará en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas restando. La ganancia será la diferencia entre el precio de venta o transmisión y el precio de compra o adquisición actualizado.

3. En caso de rentas mensuales, tributan como rendimientos del capital mobiliario, con retención del 15% en un porcentaje variable según la edad del rentista en el momento de contratación de la renta.

Por lo que al Impuesto de Sucesiones se refiere, es un supuesto que no se da en la renta vitalicia, ya que la propiedad se transmite al obligado al pago de la renta o pensión. Por el contrario, en la hipoteca inversa, en caso de que fallezca el prestatario, los herederos deberán incluir en la masa hereditaria tanto el valor de la vivienda heredada como el saldo dispuesto del crédito hipotecario. El importe a pagar por cada heredero dependerá del grado de parentesco con el fallecido y el importe de la herencia recibida.